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今年不买房,5年后随便挑还是更买不起?王健林和孙宏斌观点一致

来源:快租网    时间:2021-06-12 12:04    浏览量:409 分享

    我们不得不感慨,中国人几乎把所有精力都用在买房上了,这才成就了我们今天的高房价和最年轻购房年龄的“荣誉”。

国人为何对房地产情有独钟,有钱多买房,没钱借贷也要买房?我们归纳总结认为原因主要有三点:第一,不同于很多发达国家,租房居住成为常态。中国人受“有房才有家”的传统思想影响较为严重,在很多人的传统认知里,有属于自己的房子才算拥有一个圆满的家。更何况,在中国房子不仅仅是房子,它还牢牢地和教育、户口、婚姻等挂钩;

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第二,安全可信赖的投资渠道过少,发达国家居民资产结构中,主要包括不动产、金融资产、经营性资产,且房产占比往往不足30%,但中国居民家庭80%的家庭资产是房产,金融资产只占10%左右。之所以如此,是因为很多投资渠道并不像不动产这么靠得住。把钱存在银行会慢慢贬值,房产具有一定的抗通胀功能,有闲钱就买房自然就成了很多人的第一选择;

第三,过去一二十年,投资买房被认为是“稳赚不赔”的存在。国家统计局数据显示,过去20年,我国平均房价上涨了近5倍,聚焦到一线、重点二线城市,房价10年上涨10倍都不是梦。这意味着在中国投资买房是无可比肩的“造富”途径。最主要的是,伴随着房地产的不断高速发展,这种投资买房“躺赚”的逻辑在数以万计的民众心里更根深蒂固了。一句话,在中国买房几乎已经和“暴赚”画上了等号,试问谁能抵挡得住诱惑。

过去一二十年,投资买房确实是比较稳妥的资产保值增值的渠道。不仅如此,过去这些年,买房者与不买房者之间的差距也确实已经彻底拉大了。比如笔者身边的两位同事,就是最显而易见的证明:同事A2015年在省会城市以70万的价格购买了一套90平的商品房,到了今天这套房子的市值已经高达320万。5年时间,房子升值了250万,平均每年增值50万;同事B,5年前也有机会有经济实力买房,但因为种种原因最终没有买房,同样是5年时间过去了,该同事依然是租房生活,现在想买房,至少要拿出比5年前高4-5倍的购房成本才行。直白点说,过去5年,买房者与不买房者的现实差距已经彻底无法逾越了。

所以我们看到,即使是在今天这种“房住不炒”的背景下,依然有很多专家苦劝大家尽早买房,理由是未来买房与不买房之间的差距仍然会像过去一样逐渐拉大。更有上涨直言,大城市房价5年内就会“翻一番”,不买房未来会更买不起。事实真的如此吗?今年不买房,5年后随便挑还是更买不起呢?差距会不会继续“拉大”呢?

王健林和孙宏斌观点一致:要因城而异,对于少数极具潜力的城市来说,今年不买房未来更买不起,但对于绝大多数平庸的城市来说,今年不买房,5年后确实可以随便挑。

王健林大家都不陌生,曾经中国的商业地产之王。由于激进发展,在2017年不得不积极降负债,降速度,公司更是在2018年宣布“彻底告别房地产重资产开发”,转型到了轻资产管理运营。从其2018年甩卖旗下文旅酒店业务及部分王牌资产万达广场来看,王健林本质上对房地产的未来是比较悲观的。所以在很多公开场合,他都发表过悲观情绪。2018年媒体报道,王健林在接受记者采访时,对未来房地产的发展及房价走势,他给出了自己的判断:未来在新型城镇化阶段,房地产的后半程,一二线城市人口仍然会持续流入,这将支撑这些城市房价继续上涨。但对于那些经济落后、人口流失严重、产业匮乏的三四线中小城市,房价上涨的空间非常有限。特别是那些房价虚高的城市,未来房价下调的可能性很大。


两年时间过去了,回过头来看王健林当初的判断,不得不承认还是非常靠谱的:虽然绝大多数一二线城市,都处于调控的紧绷时期,但房价还是明显上涨了,尤其是浙江、江苏、广州、深圳、成都等发达城市,在人口强流入的支撑下,房价非常坚挺。在这些城市,别说5年,就是两年不买房,购房成本也会增加不少,越等越买不起房,差距拉大是肯定的。

反观那些棚改停止、人口流失的三四线城市,却是另外一番景象,二手房市场一片萧条,新房市场更是以降价为主,东北、西北等地区的很多三四线城市,开发商为了卖房打7折、8折已经是常态。在这些楼市低迷的城市,晚买房自然好过早买房。对于有些家庭收入不断上涨的家庭来说,买房越等可能越轻松,在很多四线甚至是县城,买房甚至可以做到随便挑。

和王健林一样,过去这两年,孙宏斌也多次表达了对房地产的“不看好”。2018年初的业绩发布会上,他直言,调控的威力不可小觑,还苦劝同行要尽早做好准备,采取降价卖房熬过冬天。2019年他更直言,未来城市的分化房价的分化会非常严重,即大中城市因为有人口、产业、购房需求等支撑,房价还会依旧坚挺,购房门槛也会逐渐提高;而那些无区位优势、无产业资源,开发商都不愿意进驻的三四线城市,慢慢会走向平庸,房价也会逐渐回归刚需定价的时代。简单一句话总结就是,未来5年,不同城市买房的选择不同,有潜力的大中城市,还是应该早点上车,绝大多数资质平平的中小城市,早买不仅占不到便宜,还可能高位接盘。

虽然孙宏斌没有直截了当给出,“今年不买房,5年后随便挑还是更买不起”的答案,但是基于他的发言,我们不难总结出他真实的观点:对于一线、省会及沿海发达城市来说,今年不买房,5年后房价会更高,这些城市不仅需求一直在增加,事实上,开发商也是较为看好的。买房将更困难,尤其是很多拿着三成首付的刚需,大概率会更买不起房子;对于欠发达的三四线城市,开发商都在酝酿或者正在撤离的路上,叠加需求严重不足、经济发展缓慢、资源毫无优势等原因,房地产将逐渐回归居住本源。说得直白点,5年后这些城市的房产将仅剩居住功能,毫无投资价值,房价也会和本地居民的工资性收入挂钩。只要购房者足够努力,在这些城市买房安家居住并不难实现,买房甚至可以随便挑。

综上所述,王健林和孙宏斌的表述虽然有很大区别,但本质上二位大佬想表达的观点是一致的:房住不炒时代,我国房价将告别“普涨”,房地产的投资价值也将因城而异。有实力、能聚拢人气的大中城市,购房需求只增不减,但大城市新房供应又有局限性,所以这些城市房价普遍都有很大的上涨压力。如果以5年为一个周期来看的话,这些城市中的绝大多数房价都可能再继续上涨50%。所以不管是投资还是自住,在这些城市买房都应该趁早打算。因为今年不买,5年后大概率将会更买不起,这意味着你和有房人之间的的差距会逐渐“拉大”。当然,对于人口不断流失的三四线城市,在需求匮乏和棚改外力消失的双重因素影响下,房价大概率出现滞涨甚至下跌的情况,对于这些城市而言,5年后真有可能出现随便挑的情况。所以即使今年不买房,5年后和有房人之间的差距也不会“拉大”,相反还会更胜一筹。

不过,值得一提的是,随着我国人口、金融、经济和住房总供需等基本面的变化,未来即使一二线城市仍然有上涨压力,但投资的价值相较于房地产黄金十年也会大打折扣。毕竟我们已经告别了住房短缺时代,也迎来了信贷持续收紧的新周期,更重要的是未来经济发展更追求高质量,这意味着过去靠房地产拉动高速发展的时代已经彻底终结了,与之相伴的是房地产投资高收益、高回报一去不复返。

这样的变化于刚需而言是有利的,房价稳定、房产投资属性逐渐弱化,意味着给刚需上车的时间和机会更多了。

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